DANS QUELS CAS RECOURIR A UN EXPERT EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE ?
- Partage successoral, donation-partage
- Déclaration Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), contrôle fiscal
- Garantie bancaire pour prêts et prêts relais
- Sortie d'indivision, cession de parts sociales de SCI, liquidation
de communauté
- Indemnisation d'assurance
- Fixation ou révision des loyers
- Valorisation d'actifs immobiliers à des fins de comptables
- Autres cas : Expropriation, rachat des parties communes en
copropriété, rachats de en indivision ...
LES ÉTAPES D'UNE EXPERTISE
EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE
Une expertise en évaluation immobilière comprend :
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La prise en charge du dossier : c’est le temps utilisé par l’expert pour interroger son interlocuteur, comprendre la finalité de l’expertise, dresser la liste des opérations qu’il aura à diligenter, et déterminer son devis.
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La visite des lieux : outre le déplacement, c’est la visite détaillée de toutes les pièces du bien à expertiser et de ses dépendances, en dresser l’état des lieux.
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La recherche des pièces et documents indispensables (titre de propriété, plan cadastral, relevé de propriété, documents d’urbanisme, éventuellement hypothèques, baux…), et leur analyse.La recherche de références de ventes récentes comparables, auprès des fichiers auxquels nous sommes abonnés (consultations payantes), et des professionnels du secteur.
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L’analyse de ces références et termes de comparaison.
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L’établissement et la rédaction du rapport (environ 50 pages).
LE RAPPORT D'EXPERTISE
Le rapport d’expertise sera établi conformément à la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, selon le sommaire ci-dessous :
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Observations et réserves générales
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Valeur vénale : définitions
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Situation géographique
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Situation juridique : propriété, cadastre, urbanisme …
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Description détaillée du bien
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Situation d'occupation
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Évaluation (termes de comparaison retenus, calculs)
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Conclusion et valeur vénale retenue
Les honoraires versés à l’expert lors d’une expertise en évaluation immobilière se composent donc de nombreuses étapes, qui représentent un temps passé défini selon les termes du contrat d'expertise liés la nature de la mission confiée.
Parce que chaque situation est différente nous mettons toute notre attention à définir ensemble la mission que vous nous confierez.
Vous pourrez vous appuyer sur notre expertise pour régler au mieux votre dossier.
Nous sommes là pour vous accompagner dans vos démarches conjointement à tout autre professionnel, notaire, avocat, expert comptable ...
Nous souscrivons à l'assurance en responsabilité civile en expertise immobilière garantie par la CEIF.
On confond souvent « Avis de Valeur » et « Expertise en Evaluation Immobilière ».
L’avis de valeur établi par un agent immobilier est un document commercial très succinct, établi dans le cadre d’une mise en vente,
il est le plus souvent gratuit, l’agent immobilier se rémunérant sur les honoraires de la vente.
Ce document n’est pas opposable à l’administration fiscale.
Une Expertise en Evaluation Immobilière établie par un expert en évaluation immobilière est opposable à
l’administration fiscale, et comprend les honoraires versés à l’expert qui représentent le temps passé. Elle repose sur une étude approfondie et objective du bien et engage la responsabilité de l'expert.
Notre méthodologie répond aux exigences de la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière.
La confidentialité s'apprécie par l'application du secret professionnel par lequel l’expert immobilier s’interdit de communiquer à un tiers tout ou partie de son rapport sans l’accord exprès de son client.
L’expert n’a aucun intérêt personnel, aucun lien de parenté, aucun lien de subordination susceptible d’influencer la valeur énoncée. Ce gage d’impartialité permet d’éviter toute prise de position tendancieuse ou de complaisance.
- Élaboration du Contrat d'expertise, définissant le cadre, les termes et les conditions de mise en œuvre de la mission d'évaluation immobilière
- Rédaction du rapport, reconnu auprès des professionnels tels que l'administration fiscale, notaires, avocats, experts comptables et banques ...
- Avec la priorité donnée à I'impartialité et la rigueur concomittantes à l'indépendance de l'expert
Extraits de la 5ème édition de Charte de l'Expertise en Évaluation immobilière (mars 2017) :
L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports.
Qualification au sens de la Charte (1.2.1)
L'expert doit au minimum :
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soit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique, sanctionné par un diplôme de second cycle de l’enseignement supérieur et justifier de trois années continues d’expérience professionnelle […],
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soit être titulaire d’un diplôme d’enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation immobilière spécifique, sanctionnée par un diplôme, et avoir acquis une expérience professionnelle continue de deux années minimum,
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soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années continues de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l’activité d’expertise en évaluation immobilière[…].
L’expert assure en outre, de manière permanente, l’actualisation des connaissances utiles à l’évaluation dans les domaines techniques, économiques, juridiques, fiscaux et comptables, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis. Il suit une formation permanente adaptée à sa profession d’au minimum 20 heures par an.
L’expert peut agir dans un cadre amiable ou judiciaire (experts inscrits sur les listes de chaque Cour d’Appel).
Au niveau national, il existe les titres d’expert foncier et agricole et d’expert forestier, experts inscrits sur la liste nationale publiée par le Conseil National de l’Expertise Foncière Agricole et Forestière (CNEFAF)
Ces reconnaissances répondent à des exigences importantes en matière de compétence, de déontologie, d’objectivité et de transparence.
Éthique professionnelle (chapître 4 )
...Les experts en évaluation immobilière doivent conduire leurs évaluations en toute indépendance, intégrité et objectivité.
Principes généraux (4.2.1.1)
L'expert doit:
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mettre en œuvre tous les moyens d’investigation nécessaires à l’accomplissement de sa mission, tenir à jour sa documentation,
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être en mesure de justifier ses conclusions,
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rédiger un document d’expertise clair et précis, remettre son évaluation sous forme écrite, de façon professionnelle, et suivre en toute transparence les instructions, l’objet, le cadre de la mission, la (ou les)méthode(s), la conclusion et la finalité de l’évaluation
L’expert en évaluation immobilière est tenu au secret professionnel pour toute information dont il aurait connaissance au cours de sa mission.
Responsabilité civile professionnelle (4.3)
L’expert en évaluation immobilière s’engage à souscrire une assurance couvrant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle pour l’ensemble des dommages que lui ou ses préposés pour-raient causer à ses clients ou à des tiers dans le cadre de ses activités professionnelles, et notamment les dommages causés du fait d’une faute, d’une erreur intentionnelle ou d’une omission. Il n’est responsable envers ses clients que d’une obligation de moyens.
Devenir expert au titre de la Charte
Un expert est reconnu au titre de la Charte s’il est adhérent d’une des 17 associations signataires puisque le respect des principes de la Charte conditionne son adhésion.
Chaque organisation a la charge de faire respecter l’application de la Charte par ses adhérents. Elle peut prévoir des obligations complémentaires ou spécifiques, que celles-ci soient d’ordre législatif, réglementaire ou professionnel.
Trouver un expert en évaluation immobilière affilié
Pour trouver un expert affilié exerçant dans le respect des règles de la Charte, vous devez vous rapprocher de l’une des organisations signataires.
L'Expert Immobilier : une référence pour les donneurs d'ordres
L’expert en évaluation immobilière intervient dès que l'évaluation d'un bien immobilier risque donner naissance à un conflit.
Qu’il s’agisse d’achat, de vente, de transmission, de donation, de succession, de partage, de déclaration fiscales ou encore de valorisation d’actifs, particuliers, notaires, avocats, entreprises, comptables, gestionnaires de patrimoine, font tous appel, à un moment ou un autre, à un expert en évaluation immobilière.
Toutes parties prenantes confondues, une récente étude menée auprès de donneurs d’ordre livrait le résultat sans appel de 91% d’avis positif (*) sur la valeur ajoutée du métier d’expert en évaluation immobilière dans leurs projets immobiliers.
L’explication de ce résultat et de ce rapport si privilégié qu’entretiennent les experts immobiliers avec leurs clients ne tient rien du hasard. Il est le fruit de règles communes que nous nous imposons, basées sur trois valeurs qui caractérisent la culture de notre métier :
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L’objectivité : elle se traduit en premier lieu par l’indépendance de l’expert, gage de crédibilité. Elle passe également par « la justesse de la valeur » : méthode de calculs, bases de références, réseau d’experts, les sources doivent être multiples et la valeur démontrée.
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La compétence : l’expert actualise en permanence son savoir-faire : il suit chaque année des cycles de formations continues dans les domaines techniques, juridiques, économiques et urbanistiques afin de parfaire ses connaissances et toujours rester au niveau d’exigence de la profession.
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Le professionnalisme : c’est la phase de matérialisation du métier, de la concrétisation du travail de l’expert : la remise d’un rapport d’expertise au client, document reconnu comme référent par l’ensemble des acteurs de la sphère immobilière.
Le CABINET VALEUR D'EXPERT est né d'une collaboration inter-agences avec l'objectif de devenir la référence en matière d'expertise en évaluation immobilière sur le Bassin d'Arcachon. Nous proposons à nos clients des conseils personnalisés, issus de nos nombreuses années de pratique. L'accompagnement, l'engagement et la confiance sont les valeurs qui nous portent. Appelez-nous dès aujourd'hui, nous trouverons ensemble la solution qui saura vous satisfaire.
Virginie VERMEULEN
Avec un DESS en "Droit des affaires et des sociétés", ponctué de différents séjours à l'étranger, Virginie Vermeulen sera juriste internationale au sein de structures françaises et américaines à Paris. Dans le cadre d'un changement de vie (certes radical), Virginie complétera son cursus en 2006 en droit de l'immobilier et exercera au sein d'agences immobilières bordelaises. Depuis 2011, Virginie est à la tête de son propre cabinet spécialisé en Transaction et Syndic sur le Bassin d'Arcachon.
Fanny MIARD-MEDINA
Titulaire d'un BTS professions Immobilères, de l'ICH "Promotion Construction" elle complètera son cursus par un master II à la Sorbonne, Gestion et Stratégie de l'Investissement Immobilier et de la Construction (GESIIC) en 2005. Elle devient gérante de l'agence Artémia Immobilier, en 2003.
C'est une professionnelle reconnue du Sud Bassin. Son agence en plus de la transaction, gère une soixantaine de lots en location saisonnière et propose également des locations annuelles.
Aurélie BRIAND
Formée à la finance de marché à Paris, son premier métier, Aurélie Briand géra ensuite une entreprise familiale dans le bâtiment pendant onze ans. Un master à la Sorbonne (eh oui le hasard fait que deux des associées ont suivi la même formation, à savoir le master GESIIC!) lui permettra de faire le lien entre ces deux expériences. A partir de 2013, elle exerce en indépendante dans le secteur de l'immobilier, puis intègre l'agence Artémia en 2016, en transaction.
CONTACT
65 boulevard du Général Leclerc 33120 ARCACHON
Virgine Vermeulen 06 68 68 30 00
Fanny Miard-Médina 06 30 70 40 61
Aurélie Briand 06 52 29 97 37
Dénomination sociale : CABINET VALEUR D'EXPERT
Représentant légal : Aurélie BRIAND, Président
Société par Actions simplifiée au capital social de 1 500 euros
Registre du Commerce et des Sociétés : Bordeaux n° 909 452 195
Siège social : 65 boulevard du Général de Gaulle - 33120 Arcachon
Directeur de la publication : Aurélie BRIAND
Contact : contact@cabinet-valeur-expert.com
Hébergement : OVH
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